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房地产论文:话说房地产

2021-02-04 08:10:49其他总结
房地产论文:话说房地产房地产论文:话说房地产2004年的宏观调控取得了一定成效,但经济运行中的突出矛

房地产论文:话说房地产

房地产论文:

话说房地产

2004年的宏观调控取得了一定成效,但经济运行中的突出矛盾和问题还没有根本解决,制约经济平稳较快发展的体制性障碍还没有消除。今年年初中央经济工作会议提出,要继续加强和改善宏观调控,确保经济平稳较快发展。房地产业将继续在宏观调控的环境中发展。

  一、房地产业发展趋势

  1.投资继续得到控制,融资渠道酝酿变局

  继续控制投资增长仍是2005年宏观调控的重要手段。2004年在中央的宏观调控下,投资率上升速度虽然有所减缓,但仍创出了51.33%的新高。这表明控制投资增长的任务仍然紧迫。房地产投资占社会固定资产投资20%左右,并对上游产品有极强的拉动作用,所以压缩房地产投资应在情理之中。2005年房地产投资增速将进一步放缓,但估计不会低于20%。由于央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台及再次加息的可能等,2005年房地产信贷投入增速也将进一步放缓,这对资金密集型的房地产业来说,无异釜底抽薪。原有融资渠道的限贷,迫使房地产企业寻求新的融资方式与渠道,这意味着房地产融资将趋向多元化,房地产业将从项目导向向资金导向转变。

  2.土地市场趋向规范

  2005年土地市场将趋向规范,建设用地增量供应控制将更加严格。土地市场将趋向公开透明。“完善土地执法监察体制,建立国家土地督察制度,设立国家土地总督察,向地方派驻土地督察专员,监督土地执法行为”,将成为2005年土地执法、土地管理督察制度改革和完善的重要方向,中央对地方政府土地利用和土地管理工作的监控将得到强化。建设项目用地预审管理将更为严格,低价土地招商引资的行为将受到遏制。这些措施将有助于消除土地供应双轨制造成的不平等,有利于打破土地供应的地区封锁,形成统一、开放、竞争、有序的土地市场,增强市场形成地价的机制。从房地产业的层面看,房地产开发的圈地行为将受到遏制,大盘开发将不再成为主导模式,中小房地产项目将逐步成为市场主体。

  3.被动需求有望下降

  2004年停止拆迁、集中解决拆迁遗留问题,说明中央十分关注拆迁的负面效应,2005年的拆迁工作将慎重进行。拆迁工作即使继续进行,拆迁量与前几年占全国房地产市场50%左右相比,也将有较大幅度的下降,对房地产市场需求将产生重要影响。

  2004年二手房市场以房源趋于丰富化、购房人群趋于多元化、消费需求趋于升级化、热点区域趋于扩大化为特征。但二手房房源未能充分释放,造成有效供给不足,银行“惜贷”导致申贷难度大,使二手房市场并未达到理想程度。随着从中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和实施以及已购公房的大量上市,房源继续放量。二手房市场将增加活力,价格平稳上升。在二、三级市场联动下,梯度消费格局逐步形成,住房消费结构将趋向合理,推进住房市场良性循环。二手房市场的发展,将对平抑房地产价格升高、稳定房地产市场发挥重要作用。

  4.供求关系偏紧

  近期房价增幅趋缓,其主要原因是:国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等。在当前居住水平普遍较低,住房需求呈现刚性,房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下,上调利率、控制二次购房和投机性购房对需求量的影响不大。因此,可以预测,随着我国经济的快速发展、城镇居民人均可支配性收入的增加以及城市化进程的推进,2005年房地产市场的需求将在前几年的基础上持续旺盛。

  

  从供给来看,近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规模等宏观政策都会对房地产市场的供给产生较大的影响。2004年全国商品房竣工面积增幅大幅回落,销售面积增幅大于竣工面积增幅,价格上升较快,供求关系偏紧。同时,房地产新开工面积可以预计,在2005年国家控制投资规模、紧缩“银根”、“地根”的宏观调控政策不可能有根本改变的情况下,房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势,供求关系偏紧的局面很难改变。

  考虑到以下因素,2005年房地产价格的升幅将有所回落:市场经济自身具有通过价格机制来调整资源配置的功能,高房价将在一定程度上增加市场供给,挤出部分需求;政府正努力通过增加中低价位的商品房供应、控制投机炒作等手段抑制过高的房价;政策变动初期对市场预期的影响最大(市场预期供给减少是2004年房价上涨的深层原因),这种影响将随着时间的推移逐步减小。

  5.企业持续洗牌重组

  在竞争中,土地资源将更有效地配置到竞争力强的房地产企业中,导致企业的洗牌重组将持续进行:一些缺少土地和资金支撑的中小开发商、一些不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司有可能在这一轮竞争中出局;房地产业调整重组将主要表现为企业互利合作,在土地出让制度真正转轨前已储备大量土地而无力融资的企业,需要选择与有资金和实力的开发商进行合作开发,2004年这种合作现象初现苗头,预计2005年将会大量出现;来自欧美成熟市场的直接投资有可能成为2005年市场的亮点之一。

  概念炒作将逐渐失去效力,品牌、质量竞争将成为竞争的主要表现。近几年房地产市场概念炒作一浪高过一浪,形形色色的概念标新立异、层出不穷,表现出浓厚的浮躁色彩,顺应了高收入购房者不仅重视房屋品质和舒适程度,而且追求文化品位和时尚的需求。随着高收入阶层的需求逐步得到满足,市场重心由高收入者向中低收入者转移,购房者对于商品房的重视也将回归到它原有的本质,即适于安身居住、功能配套、设施齐全、高性价比。2004年北京兴起的新产品主义理念集中反映了这种变化迹象,它把京城楼市由注重概念的塑造转移到对产品品质的关注,尤其是从户型、规划、配套、园

  林、外立面、可持续发展等多个方面重新认识和定位。

  二、几点建议

  (一)正确判断形势,促进房地产市场的稳定繁荣。房地产业对于改善广大城市居民的居住条件,增加就业,促进产业结构的调整和国民经济的快速发展有着重要意义。其产业关联度高,带动性强,与金融业联系密切,发展态势关系整个国民经济的稳定发展和金融安全。判断当前错综复杂的房地产市场形势,首先要从中国经济社会发展的阶段出发,充分考虑住房货币化改革和城市化进程等大环境的影响,选择正确的研究视角和坐标,科学的、历史的、发展的来看待当前的房地产市场,而不是简单的拿一些指标与西方发达国家进行生硬对比。同时,也要充分认识到房地产业自身的特点,在此基础上全面而有针对性的分析市场形势:房地产开发周期长,产业波动性大,市场供求关系是长期积累演变的结果,不能单纯以年度同比指标来判断市场供求关系;房地产产品在空间上不可移动,市场具有明显的区域性特征,不能简单地以局部地区市场供求关系推导全国房地产整体形势。

  房地产业提供的产品主要是住宅,而住宅既是必需品,又是私人物品。中国房地产业作为支柱产业今后几十年仍将以较快速度发展,这是住房社会需求强力拉动的必然结果。中国房地产市场总体态势是供不应求。要站在落实科学发展观、统筹经济与社会发展、满足人民日益增长的住房需求的高度,正确处理防止固定资产投资增长过热与保证房地产市场正常供给的关系,正确处理保护耕地与增加房地产用地的关系,正确处理遏制投机性购房与保护居民合理住房需求的关系。将保证市场供应,平抑房地产市场,防止供求关系过大波动作为衡量宏观调控是否有效的最重要标准。

  (二)盘活存量土地,完善土地供应办法。盘活存量土地,不仅关系到房地产市场的供给,也是土地制度改革的重要目标之一。紧缩“地根”的权力在中央,而盘活存量用地的责任主要在地方。各级地方政府要在认真清查闲置土地的基础上,进一步加强土地市场监管,依法限制土地囤积居奇,搭建交易平台,减少交易成本,为存量土地流转创造条件。

在新增房地产用地供应中,要进一步完善土地供应办法,推行经营土地出让招投标制,并采用综合评标的方式,改变一味价高者得之的惯例,尝试在挂牌和拍卖中增加规划设计、商品房售价等限制性条款来稳定商品房价格。加强土地整理储备工作,掌握调剂土地供应的主动权;完善土地一级开发制度,尽量采取熟地供应的方式出让经营性用地,规范土地市场。根据各地实际情况,在广泛征求房地产商、购房人和各方面专家意见的基础上,制定科学的土地供应计划,并及时向社会发布,以稳定市场预期。

  在保护耕地,控制城市建设用地的同时我们也应认识到:相对于农村居民点用地,城市建设用地是更集约的用地。中国城市建设用地人均指标仅100平方米左右,而农村居民点人均用地一般在150-200平方米,因农民进城而增加的城市用地与因人口进城而减少的农村居民点用地存在着后者大于前者的置换关系。因此,我们既要坚持集约利用城市用地,尽可能的少占耕地,也要防止因过度限制正常的城市建设用地而增加城市化和工业化的成本。

  (三)改善供应结构,完善住房保障体系。解决中低收入家庭住房问题是建立和谐社会的重要保证。针对房地产市场的结构性矛盾,政府应通过加强规划、土地政策的引导,保持普通商品住房在商品房中的主体地位,控制高档商品房建设,提高普通商品住房的供应比例;通过税收、信贷、利率等手段,控制住宅建设标准,引导企业开发普通商品住房。

  随着经济社会的发展,要逐步完善住房保障体系。一方面,合理安排经济适用住房的建设规模,调整供应办法,尽量采用定向供应的办法,严格控制销售对象;在部分条件成熟、普通商品住房供应充足、与经济适用住房价格相差不大的地区,适时以“补人头”取代“补砖头”,通过向低收入人群发放住房补贴来取代经济适用住房。另一方面,制定相应鼓励政策,发展廉租住房,加大廉租住房的建设力度,扩大廉租住房的供应范围,保障最低收入人群,包括农村进城务工人员的基本住房需求。

  (四)加快二手房市场建设,引导住房梯度消费。二手房是许多发达国家住房供应的主体。在国内,上海等城市二手房供应已经超过了新建商品住宅,但在绝大多数城市二手房市场还刚刚起步。这一方面是由于中国住房货币化改革起步较晚,存量住房质量较低;另一方面则是由于各级政府对二手房市场的关注不够。推进存量住房流转,一是可以增加住房供应,特别是存量房一般价格较低,也就意味着增加了中低价位住房的供应。这对于稳定房价,满足中低收入家庭的住房需求有着重要作用。二是可以降低住房空置率,提高住房资源配置的效率。三是二手房市场的发育有利于人员自由流动,扩大人们自主择业的范围,有利于人力资源要素配置的最优化。四是住房流动性的提高有利于人们在离工作地点较近的地方选择住宅,缩短通勤距离,缓解城市交通压力。

  推进二手房市场建设,要通过引导居民梯度住房消费,改变传统的“一套房住一辈子”的置业观念,扩大二手房的市场需求。同时降低二手房交易门槛和税费标准,简化交易手续,推动二手房抵押按揭,规范房屋中介。

  (五)保护合理的住房消费,遏制投机性购房。2004年中国城镇居民人均住房建筑面积仅为23.67平方米,与建设部提出的全面小康阶段人均住房建筑面积38平方米的标准相比,还有很大距离。由于长期低租金、实物分配等原因,中国城镇居民住房消费的比重远低于同等发展程度国家。因此,要继续保护和鼓励改善型的住房消费,进一步完善住房分配货币化,加快住房补贴的发放,提高居民购房的支付能力。

  在当前股市低迷、存款利率较低、物价上涨幅度较大的情况下,投资房产是一种较为理想的保值、增值投资渠道。作为个人理财行为的不动产投资,不论是对个人,还是对社会的风险都不会太大。并且,投资者对租金、房价、利率更为敏感,会根据租金市场的变化调整自己的投资计划。只要对投资性购房进行必要的引导,保证其所占的比例在一个安全的范围内和不在短期内出现大规模的非理性投资置业,就没有必要对此进行过多的限制。

  对于当前部分城市出现的投机性购房,可通过限制期房转让、实行实名购房、严格税收征管等措施加以遏制。同时,尽快实现商业银行间住房贷款信息联网,完善风险控制机制,制止利用银行贷款投机购房行为,消除炒作对心理预期的不良影响。

  (六)整顿房地产市场秩序,规范企业行为。中国房地产企业素质较低,虚假广告、虚假承诺、擅自变更规划和房屋结构、房屋质量不合格、野蛮拆迁、雇佣黑物业、恶意拖欠工程款等不法行为时有发生。房地产业一直是近年来群众反映强列、要求治理整顿呼声最强烈的行业之一。

  在当前资质管理弱化、市场准入门槛较低、行政管理体制转换的情况下,加强对房地产业的行业管理要转变思路。一是变项目前期审批为全程服务、全程监管。二是加大市场整顿的力度,严格开展房地产市场专项整治工作,对于违规企业给予曝光和必要惩处,直至清出。三是建立房地产信用档案,惩戒市场失信主体,促进公平竞争和优胜劣汰。扩大信用系统的覆盖面和影响力,通过与商品房网上销售系统的链接,使其成为购房者决策的重要参考依据。四是加强基础信息的收集和发布,为宏观调控和消费者提供决策依据。市场信息准确、透明、对称、完全,是有效调控市场的基础,也是消费者理性选择的重要条件。2004年上海、天津、南京等城市通过开通商品房销售合同联机备案系统,及时发布各类房地产市场信息,使决策者和购房者了解所有房屋供求信息和每一套房的成交价格,改善了信息不对称的局面。

  (七)拓宽融资渠道,优化资金结构。2003年,央行提高房地产开发资金门槛、紧缩房地产开发贷款等项政策相继出台,造成部分项目开发遭遇资金瓶颈,也减少了市场供应。2004年房地产开发资金来源中企业自筹资金所占比重减少,以定金和预收款为主的其他资金来源所占比重增加。定金和预收款比重的增加,加大了消费者的购房风险,而银行作为个人住房贷款的提供方,仍然承担着巨大的金融风险。

  为保障房地产开发的资金来源,优化资金结构,降低银行的金融风险和购房者的市场风险。一是要积极推动资本市场的发育,鼓励开发企业通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道筹集开发资金。二是要加快研究产业基金管理办法,出台产业基金法,促使蓄势已久的房地产产业基金正式登台。三是要推进房地产抵押贷款证券化进程。房地产抵押贷款证券化可以提高银行房地产消费贷款的流动性和安全性,降低金融风险,也为投资者提供了一种重要的投资渠道。

  (八)加强对基础性、制度性问题的研究。在我国当前的财税体制下,来自房地产业的税收约占税收的10%,地方财政收入增加和经济发展对房产业的依赖程度较大,这也是各级政府热衷房地产开发的根源所在。房地产市场一旦出现波动,将对地方经济产生剧烈影响,潜在风险较大。物业税又称为“财产税”或“地产税”,是当下财税体制改革的一个热 点。开征物业税后,土地、房屋等不动产所有者或承租人每年都要交纳一定税款,税值随房产的升值而提高,将对房地产业产生深远影响。征收物业税可以减少房地产开发所需资金,促进存量土地流转;可以稳定地方政府土地收入,改变“寅吃卯粮”现象;可以通过税率调节,限制高档房、大户型房消费,引导中小户型、中低价位普通住房建设与消费;同时,也是促进商品房降价的重要因素。

  人民币汇率问题也是影响当前中国房地产市场的重要因素。在国内一些大城市,人民币被低估的事实吸引外资流入房地产领域,推动房价飙升。2004年受美元贬值和人民币钉住美元政策的影响,人民币对欧元迅速贬值,所以中国房地产价格对欧盟国家来说是不升反降。许多欧盟国家的投资者希望通过投资中国房地产达到保值增值的目的。一些国外投资机构为赌人民币升值,“热钱”大量涌入,其中不乏流入房产领域的。在这种背景下,许多开发商也投其所好,纷纷组织楼盘到海外招商,上海甚至出现了只向国外投资者销售的楼盘。对于此类基础性、制度性问题,必须加强前期研究,尽快出台相应解决办法。