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2021-02-04 08:38:39其他总结
吉林化工学院毕业论文吉林市房地产价格影响因素分析TheAnalysisofInfluenceFact

吉林化工学院毕业论文

吉林市房地产价格影响因素分析

The Analysis of Influence Factor in Jilin City Real Estate Price

学生学号:

学生姓名: 王宇龙

专业班级: 数学与应用数学0802

指导教师: 金玉子

职 称: 副教授

起止日期: 2012.3.29~2012.6.15

吉 林 化 工 学 院

Jilin Institute of Chemical Technology

摘 要

人类要进一步认识世界和改造世界,就要认识事物的可拓性。对事物的可拓性认识越清楚,越能提出解决矛盾问题的变换,越能使用更可行的方法,去处理开拓过程中出现的种种矛盾问题。房地产开发作为房地产业的龙头迅速崛起,不仅拉动了经济增长,加速了城市化进程,而且对房地产业成为国民经济支柱发挥了至关重要的作用。然而,在时代背景的影响下,房地产销售面对着一系列待解决的矛盾问题。由于整个房地产市场范围较广,矛盾类型也随环境而变化。本文选择一个具有代表性的企业,运用可拓学知识,试图通过对房地产销售问题的某个角度分析,采取一定的对策,为改善房地产销售状况,促进房地产市场发展提供一定的理论和现实依据。本文在利用基元可拓性基础上,主要采用可拓推理规则,最后利用策略生成方法,分析代表性企业的房地产销售中面临的矛盾,将其转化为资源不足的问题,并利用时间差对资源进行拓展,从而为房地产销售提供一系列可供参考的策略选择。

关键词:基元可拓性;房地产销售;可拓推理;拓展

Abstract

To further understand the human world and transform the world,human beingsmust know the extension of things.We learn the extension of the of things more clearly,the more transformations to solute the contradiction can be proposed , the greater use of more practical ways to open up the process of dealing with the various contradictions and problems arise.As the leading real estate development and the rapid rise of the real estate industry, not only stimulating economic growth, accelerated urbanization process, and the pillar of the national economy on the real estate industry has played a crucial role. However, under the influence of the background, real estate sales faced a series of contradictions to be solved. As the broader real estate market, and the type of contradiction always changed with the environment transformed, this paper choose a representative enterprises,and use the extensive knowledge, trying to through choise a real estate sales point of view, to take certain measures, to provide a theoretical and practical basis to improve the real estate sales,and promote the development of the real estate market. In this paper, on the basis of using element's extension, focusing on inference rules by extension, and used strategy generation method at last,Analyzed the conflict of real estate sales to the representative firm, transformed it into the problem of inadequate resources, and use the time difference to expand resources, so as to provide a range of real estate sales Strategies for reference.

Key Words: Element's extension;Real estate sales; Inference rules by extension;Expand

目 录

摘 要 I

Abstract II

第1章 绪论 1

1.1 本课题研究的背景 1

1.2 本课题研究目的和意义 1

1.2.1 研究目的 1

1.2.2 研究意义 2

1.3 本课题国内外研究现状 2

第2章 关于基元可拓性的基础理论 6

2.1 物元及物元的可拓性 6

2.1.1 事元及事元的可拓性 6

2.1.2 关系元与关系元的可扩性 8

2.2 复合元及复合元的可拓性 9

第3章 可拓推理 12

3.1 基元拓展推理 12

3.1.1 发散推理 12

3.1.2 蕴含推理 13

3.1.3 相关推理 14

3.1.4 可扩推理 15

3.1.5 应用举例 16

3.2 共轭推理 16

3.2.1 共轭部的特征 16

3.2.2 共轭规则 17

3.2.3 应用举例 18

3.3 利用拓展推理解决矛盾问题 18

3.4 可拓推理在销售策略中的应用 20

3.4.1 产品可拓规律 20

3.4.2 可拓市场 21

3.4.3 可拓资源 22

3.4.4 健全企业 23

3.5 可拓营销的策略生成系统 24

第4章 代表性企业矛盾分析及解决 26

4.1代表性企业选取原因 26

4.2 代表性企业可拓模型建立 26

4.2.1 楼盘滞销的实质原因 26

4.2,2 模型的目标 27

4.2.3 模型的条件 27

4.2.4 矛盾问题的界定 27

4.3 代表性企业可拓模型求解 28

4.3.1 以蕴含规则分析矛盾 28

4.3.2 对有限资源进行共轭分析 29

4.3.3 以可扩规则进行资源拓展 29

4.3.4 目标物元的蕴含分析 30

4.4 矛盾问题的策略生成 31

4.4.1 对条件物元进行可拓变换 31

4.4.2 策略生成 33

结 论 34

参考文献 35

致 谢 36

第1章 绪论

1.1 本课题研究的背景

近年来,房地产开发作为房地产业的龙头迅速崛起,不仅拉动了经济增长,加速了城市化进程,而且对房地产业成为国民经济支柱发挥了至关重要的作用。2004年以来,房地产价格一直呈高速增长状态,然而,房屋价格高于其本身价值是房地产业的运行规律之一,但这并不代表着房价可以无限制地走高,而是要受到一定因素的制约。

房地产作为一种特殊的商品,其形成的长期性,生产过程的复杂性和房地产价格外在表现形式的多样性以及房地产构成单元的多元性,从根本上决定了影响房地产价格变动因素的复杂性。房地产价格的确定涉及的影响因素主要包括国民经济发展状况、供求关系、居民收入水平、价格政策和地区经济发展水平等等。可是,房地产价格上涨的原因多样性,并不意味着它是无规律可循的。

本文通过研究吉林市房地产价格变动情况,进一步分析房地产价格影响因素,从而试图总结出影响房价的主要因素以及吉林市房地产经营状况的现状。

1.2 本课题研究目的和意义

1.2.1 研究目的

随着我国经济的快速发展,房地产业(以住宅房地产业为核心)在国民经济中占的比重越来越大,逐步成为我国经济发展的支柱产业。据统计,我国GDP每年平均增长8%左右,房地产业对GDP的直接与间接贡献率之和占到了1.9%一2.5%。正是由于与国民经济的发展关系如此密切相关,因而被称为国民经济的晴雨表。

然而自2008年开始,受金融危机的影响,房地产市场收到一定的冲击。首先,一些开发商的开发力度降低,由于资金短缺,造成不少楼盘停产甚至转出的局面。尽管楼市逐渐回暖,各开发商积极开发新产品,但资金周转仍然需要一定的时间。另一方面,房价上涨幅度太大,购房已严重超出普通老百姓的收入承受能力。2009年、2010年两年房价由于多种原因的影响出现超常上涨,房价涨幅远远高于职工工资及城镇居民可支配收入水平,城镇居民购房能力大大降低,开发商资金回炉状况不佳,种种原因造成房地产业发展受阻现状。

故本论文正是试图在对房价影响因素上做相关的定性分析与定量分析,结合吉林市市房地产市场2000-2009年数据,详细分析吉林市房地产价格与各影响因素之间的关系,由浅入深,层层发掘规律,从而能够为政府的宏观调控政策提出建议。

1.2.2 研究意义

利用相关的定性分析与定量分析方法研究房地产价格的影响因素,有深刻的现实意义。

房地产行业的发展在我国宏观经济发展中具有举足轻重的作用,房地产市场的交易情况主要依赖于房地产价格的波动,研究其价格影响因素对于扩大市场交易量以及促进整个行业的发展至关重要。房地产行业是国民经济的支柱产业的地位始终没有改变,房地产市场有不同的利益主体,一方面,开发商作为受益主体,一旦房价过高,会造成交易量减少,资金周转不灵,由它带动的相关产业的发展也会停滞不前;另一方面,居民面对高额不稳定的房价,购房支出比重增大,其他支出比重相对减少,相应的生活质量下降;最后,房地产成交量一旦大幅萎缩,政府将失去税收、GDP增长的一个驱动力;

影响房地产价格的因素众多,且房地产具有明显的区域性,受其所在的地理位置影响很大。如南方和北方、沿海和内地、城市和乡村、大城市和小城市以及经济发展水平等方面的不同,房地产价格在市场上就表现为同质同量而不同价的区域特征,因此专门研究一个城市或地区影响房地产业发展态势和价格的影响因素,不仅可以为当地政府提供进行宏观调控的依据,还能为消费者提供信息支持,为房产开发企业项目的运作及银行信贷管理提供参考。

1.3 本课题国内外研究现状

1.3.1 国外相关研究综述

影响房地产价格的因素众多且很复杂,各国学者对房地产价格影响因素的研究也多种多样。国外尤其是西方发达国家,房地产业发展的历史较长,并且较为完善,在研究房地产价格理论方面比我国更为全面,出现了许多专著和文献,并将理论研究成果广泛的应用于实践,促进了国民经济和房地产行业的快速、持续、健康的发展。

这期间的研究具体包括一下几个方面:

(1)从房地产周期理论研究房地产价格变动

20世纪80年代后,国外房地产周期研究进入一个蓬勃发展的阶段,并且从经济周期的从属部分发展为一个相互独立的领域。经济学者们开始对房地产周期进行识别、解释和运用,并认识到房地产周期对国民经济的重要意义。研究成果也随之不断涌现,不仅各类房地产作为一个整体的周期得到了确认,而且对各种类型的房地产周期如住宅、写字楼、工业建筑、商品房地产的研究。Pyhrr和Born(1994)将经济周期中的基本变量和房地产价值联系起来进行研究,考察了价格水平波动、通胀水平波动和房地产生命周期等变量对房地产收益和价值的影响,从而确立了基本经济变量在房地产周期模型中的地位。罗伯特RobertH.Edelstein,阿兰A1lan J.Laeayo,Yoon Dokko,和丹尼尔Daniel C.Leek(1999)提出了所谓房地产价值的周期模型,其目的是通过研究基本经济条件对美国大都市统计区(MSA)写字楼市场周期的影响,描述不同都市区写字楼市场周期的关键特征,为投资组合提供依据。他们通过基本的房地产价值评估公式建立了写字楼的净营运收入(N01)与其价值的数量关系,并在消除了趋势因素影响的基础上,得出了一个写字楼价值及其变动和营运收入的关系模型。

(2)影响房地市场的因素研究逐渐深入

就市场均衡方面而言,国外J.R.Knight(1994)研究了房地产市场价格信号与市场均衡的关系,指出在房地产市场中,价格主要反映卖者的信号,而买者的信号具有滞后性等等。就房地产市场影响因素而言,S.W.Decaro(1997)指出引起房地产市场波动的原冈有供求关系、空置率、货币政策、就业水甲、人口结构及变化趋势;Harwood指出经济变化、人口迁移、道路兴建、出生率、贷款、政府政策等因素将引起房地产市场的周期性波动。

(3)城市虏地产价格变动的研究大多采用实证分析

1989年,Edwin S.Mi 1lS和Shruce W.tlami lton在《Urban Economics》一书中,对美国城市地价的变动与租金和利率的变动趋势进行了分析,提示了其内在的联系。1994年,Denni S R.Capozza和Gordon A.Sick在《1’he RiskStruc Lure of Land Markets》一书从城市区内、外地价父系的角度把城市地价分为可达性价值、转换成本、不确定价值、净预期增长价值和纯农地租金价格五部分。

(4)空置率理沦研究

T.Kenneth(1983)等较早研究了不同城市公寓出租市场的空置率问题,指出实际空置率与自然空置率的偏差足影响租金变化的主要因素,同时,其通过对美困17个城市的公寓市场进行时问序列分析发现,自然空置率本身足变化的,并以城市人口规模、人口增长率、住房流动比率及住户的增加比率等阐述了自然空置率的变化原因。William(1994)年通过进一步对写字楼市场的租金指数的研究,指出写字楼市场的租金与空置期和物业年龄、形式及周围物业的对比值等因素有关。Theodore(1994)针对公寓市场中不F日物业的空置期,建立了空置期的概率分布函数,指出空置期和物业年龄、形式及与周围物业的对比值等因素有关。

1.3.2 国内相关研究综述

20世纪90年代初,我国理论界丌始了对房地产价格管理问题、土地投机问题、租税问题等等进行了研究。张鸿铭(1998)提出了土地是影响住宅供给的重大因素,土地供应量对住宅价格存在相互推动关系,即土地数量对土地的供给有正相关的关系。关柯、芦金锋、曾赛星等(2002)对住宅需求与价格之间关系、房价与租金关系进行了理论探讨,并建立了需求预测模型和合理的房价收入比指标,并就我国房价收入比状况作了横向和纵向的比较。清华大学的刘洪玉教授(2003)从短期和K期角度对房价的决定性因素进行了理论探讨,认为短期内房价主要山需求来决定,长期内房价由供需双方其同决定。近两年来,相关学者对房地产市场价格研究又有了新的动向,具体来讲有以下几个特点:

(1)房地产市场价格周期波动理沦研究渐成体系

我国内地学者对房地产周期的研究,是在不断探索房地产经济几本理沦过程之中,伴随上世纪90年代初房地产业快速发展及其因宏观调控而出现持续衰退之后才逐渐开始展开的。张元端(1995)分析了中国的房地产周期波动现象,他通过比较国民经济增长率和全国商品房销售额增长率,认为中国房地产业的周期与过敏经济周期基本吻合。粱桂从房地产供求的周期性波动来定义不动产经济的周期波动,并采用年商品房销售面积指标,分析了从1986一1995年中国不动产经济的周期波动及其特性。何固钊、曹振良等利用商品房价格等8项指标,在按环比增长率得出单项指数的周期波动后,再利用景气循环法等方法,分析了198l一1994年的中困房地产周期波动现象及其特点。谭刚在分析中固房地产周期波动的基础上,选择总量、投资、生产、交易、金融及价格等6类共16项指标,利用扩散指数法分析了深圳房地产周期波动特征。

(2)房地产金融研究的成为热点

近几年房地产市场快速发展,房价攀升快且幅度大,引起许多学者的关注和研究。1995年到1999年我国房地产金融主要探讨的足世界房地产金融政策、建立培养我困地方房地产金融市场、发展银行金融业务、我国房地产会融机构模式选择、探讨房地产贷款风险。2000年以后房地产金融讨沦主要转移到个人住房贷款的推行、对个人抵押贷款风险的讨论、我国房地产证券化可能性研究、完善抵押贷款担保体系、政府干预房地产金融的范围、二手房贷款支持体系、住房抵押保险制度。施灿彬(2004)认为,地价、投资、需求以及房价增长过快会对我国房地产市场以及整个国民经济和人民生活造成不利影响。而控制房地产价格的波动,关键在于要控制这些因素的增长幅度,使之保持稳定增长的态势。因此,要重视土地供应政策对土地价格的调控作用;控制房产投资规模,使房地产的发展速度和经济发展、居民收入相适应:改变房地产市场供应结构,减少高利润的高档写字楼和房产设施项目开发量。

(3)房地产价格变动及其影响因素研究不多

国内深入分析房地产市场影响因素的文献较少,且多数局限于定性的描述。台湾的徐滇庆(1994)通过对影响价格的凶素进行研究,发现房价与股价存在较高的相关性,这与国外研究结论基本一致,同时得出了价格与货币供给量的走势存在较高的相关性,得出了房地产市场与宏观经济的周期性具有较大的同步性特征。张红(2004)对北京的房地产市场价格变动及其影响因素进行了实证分析指出:住宅实际建造成本和实际国内生产总值,特别是住宅实际建设成本,对住宅价格有显著的影响作用。常住人口数和实际存款利率对商品住宅实际价格的影响不明显。

第2章 房地产价格内涵

2.1 房地产价格基本理论

2.1.1 房地产价格概念

价格是商品价值的货币体现,正如马克思所说:“价格是对象化的商品内的劳动的货币名称”。价格足度量出来的标志,是价值的表现形式,价格具有同一性、综合反映性、相关性、分配性的特点。而房地产价格是房地产经济价值(交换价值)的货币表现。房地产的经济价格及房地产价值的产生,是房地产的效用、房地产的相对稀缺性及房地产的有效需求三者之间相互作用的结果。由于房地产价格是房地产市场供求关系相互作用形成的,它的高低受很多因素的制约、影响。

2.1.2 房地产价格构成

根据马克思的价值理论,商品的价值是由生产商品的社会必要劳动时间决定的,并按照价值量相等的原理进行交换。商品的价值包含三个部分:不变资本C(已消耗的生产资料的价值),可变资本V(活劳动创造的归劳动者自己支配的新价值),剩余价值M(即活劳动创造的归属于资本所有者和全社会支配的新价值,表现为企业的利润以及缴纳的税金),商品的价格就是其价值的货币表现。上述价值规律对于我们平常所指的房地产价格即房价,无疑是同样有效的。但由于房产是具有消费品同时又是投资品的特殊商品,因此它的价格形成机制有其特殊性,在计算用作商品出售、出租的房地产价格时,一般包括以下部分:

第一,商品房地产的生产成本,主要包括土地出让费、规划和勘察设计费、建筑安装工程费、基础设施建设费、配套公共建筑建设费、管理费、贷款利息。

第二,商品房地产的流通费用,指房地产作为商品进入流通领域后,未销售交付使用前发生的费用,包括经纪人、代理人的费用,维护管理费用。

第三,商品房地产的利润和税金。具体来说其构成因素用公式表示如下:

住宅价格=地价+房价=土地开发成本+房屋开发成本+利润+税金

=征地补偿费+安置补助费+拆迁补偿费+基础设施建没费+勘察设计等前期作业费+房屋 建筑安装成本+配套设施设备费+销售费用+管理费+利润+税金

2.1.3 房地产价格的主要特点

房地产作为整体,其价格与其他的商品价格相比,既有相同之处,又有不同之处。相同之处住于:都是价格,用货币的形式来表示;都有价格波动,都按质论价,质优价高,质劣价低。不同之处则构成了房地产价格的特征,其特征主要是由土地价格的特征决定的,表现为:

1 房地产价格的双重性

房地产是以土地和附着于土地上的建筑物及附属设施为主要物质形态的财产及其权属关系。这一概念指出了房地产商品物质构成为土地与建筑物及附属设施的有机统一体。这就规定了房地产价格在其内涵上具有双生的实体性基础。其中一部分来源于开发土地和建筑安装劳动形成的价值,另一部分则来源于土地使用权价格(根据马克思的地租理论,它是地租的资本化,是土地所有权在经济上的实现)。房地产价格的这一特征,是房地产价格的本质特征。

2 房地产价格形成的市场不充分性

由于土地位置的不可移动性、个别性等原因,使得房地产不能拿到同一个市场上去比较,不能形成完全自由竞争的市场。房地产交易的现实价格一般随着交易的必要而个别形成,交易主体之间的个别因素容易对交易价格起作用。

3 房地产价格的区域性

土地的位置(自然地理位置)是固定的,房地产商品在交易时不能发生地理位置移动,房地产的价格也呈现出地区性的特征。主要反映在不同城市区域之间的房地产差价。房地产价格呈现地区特征的原因是:

建筑物在土地之上,不同地区的土地自然地理条件各不相同,对房屋的功能结构和设备有不同的影响,因此使得相同质量的建筑物在不同地区价格不同。

(2)不同地区的土地社会经济环境不同,包括社会经济发展的程度、市场发达程度、供求状况等,这些都会影响到房地产的价格,最终导致不同地区的房地产价格呈现出地区差异性。

4 房地产价格的权益性

房地产在交易中不能发生自然地理位置的转移,发生移动的是与房地产有关的各种权益,如所有权、使用权、收益权、抵押权等,所以房地产价格实质上是这些无形权益的价格。房地产的实物状态与其权益状态并不总是一致的。在房地产价格分析中对房地产的权益状态进行认真的研究、了解和认识足非常关键的,因为房地产的各种权益都会影响价格,同一宗房地产,由于转移的权益不同,其价值也会明显不同。

5 房地产价格变动的波动性

房地产价格的变动不是直线式的,而是通过市场价格上下波动、螺旋式上升的。短期内由于经济周期性的萧条、社会动乱、战争,以及其他政治、经济原因,房地产价格可能会维持现状或下降。因此,房地产价格是围绕房地产商品价格形成的基础随供求关系而上下波动。

2.2 房地产价格形成法则

按照经济学基础,房地产价格有其特定的规律,受其自身因素、经济大环境以及影响房地产价格的各种因素所左右,主要包括以下几个法则:

1 供求法则

在自由竞争市场中,对于一般商品来说,供给的需求决定商品价格。同时,商品价格也对供给和需求产生一定影响。房地产作为商品,其价格的形成与变化在本质上也与一般商品相同而受到供求法则的支配,房地产价格与需求成正相关,与供给成负相关。

2 替代法则

从现实的经济行为上来看,任何经济主体都是要以最小的费用(或代价、投入)取得最大的收益(或效用、产出),他们在购买物品时,都要选择效用大而价格低的商品,这样在同一市场中,类似商品(包括有形的货物和无形有劳务)的价格将相互影响、相互牵制,价格最终彼此接近,这即是替代法则。房地产价格也受替代法则的作用。

3 竞争法则

就一般商品而言,在供给和需求两个方面部存在着竞争,价格是由竞争结果确定的。由于竞争的作用,供需双方均不能期望得到合理利润之外的超额利润。因此,竞争方式及其程度对商品价格有较大的影响,这就是竞争法则。

4 机会成本法则

机会成本是指放弃某种商品,购买或生产另外最具价值的某种商品的成本。房地产价格的形成也受到机会成本的制约。使用者选择购置房地产的条件是,租金收益率大于或等于市场投资利率减去房地产的年增值幅度,否则使用者将不会购置房地产而选择租用,对于投资者来说也将不会投资购置。因此,房地产价格受租金收益率与市场投资利润率及年增值幅度等制约。这即是广义的房地产价格形成的机会成本法则。

5 适合法则

房地产总是处于一定的自然与社会经济环境之中,若房地产适应周围坏境,则房地产的收益或效用能够最大限度的发挥,其价格处于最佳水平。反之,若房地产与周围环境不协调,则因其无法移动,其收益和效用只能相应降低,价格将处理最佳水平之下,这就是适合法则。

第3章 方差分析与回归分析的基本理论

由于本文在对房地产价格影响因素的定量分析中使用的是统计学中回归分析以及单因素方差分析的方法,因此,我们在这里对两者的基本理论做一简要说明。

3.1 基本概念及原理

3.1.1 基本假定

回归分析的基本假定

方差分析中有三个基本的假定:

每个总体都应该服从正态分布。也就是说,对于因素的每一个水平,其观测值是来自正态分布总体的简单随机样本。

各个总体的方差必须相同。也就是说,对于各组观测数据,是从具有相同方差正态总体中抽取的。

观测值是独立的。

3.1.2 方差分析的基本概念与思想

方差分析是R.A.Fister发明的,通过划分误差来源来分析变量之间的关系的一种方法,通过对误差来源的细分找出我们所关注的因素并分析它的作用。具体来看,它主要是用来分析分类型自变量与数值型因变量之间的关系。考虑到自变量性质的特殊性即分类型变量,一般总是按自变量进行分组。方差分析可以分为单因素方差分析、双因素方差分析和多因素方差分析。

 

方差分析的基本思想是:通过分析研究不同不同变量的变异对总变异的贡献大小,确定控制变量对研究结果影响力的大小。通过方差分析,分析不同水平的控制变量是否对结果产生了显著影响。如果控制变量的不同水平对结果产生了显著影响,那么它和随机变量共同作用,必然使结果有显著的变化;如果控制变量的不同水平对结果没有显著的影响,那么结果的变化主要由随机变量起作用,和控制变量关系不大。

3.1.3 方差分析的特性

在这里,我们通过与回归分析的对比来说明方差分析的特性。方差分析与回归分析有许多相似之处,比如概念、确定影响因素的基本思路和统计显著性检验等方面,但是它们又有着本质的区别,从而决定了方差分析的特性,即方差分析的本质是通过将所有引起因变量差异的变异进行分类,最后从中剥离出我们需要考虑的因素的贡献。其具体方式是通过对数据误差来源的分析来判断不同总体的均值是否相等,进而分析自变量对因变量是否有显著影响。

首先,虽然它们都是研究变量间关系的一种方法,但是其研究的数据不同。回归分析的研究对象是两个数值型变量,而方差分析则是研究一个或者多个分类型自变量与一个数值型因变量之间。研究对象不同决定了他们具有不同的特性,在回归分析中由于自变量与因变量都是数值都有相应数量上的含义,而方差分析中自变量是分类型数据因此就不能再以我们所习惯了的数量含义进行考虑,正是由于这个原因方差分析中才引入误差分类的思想。

其次,两者研究的侧重点不同。回归分析法既研究因变量,又研究自变量 ,并在此基础上集中研究与的函数关系,因此需建立模型并估计参数。方差分析法集中研究因变量的值及其变差,而自变量值仅用来把值划分为子群,因此不需要建立模型和估计参数,关于变量的数据模型只是一种定义式。

最后,两种分析所提供的信息也是不同的。回归分析可提供两种类型的信息:一是将因变量的总变差分解为相加的分量;二是不同自变量对于因变量影响的具体数值。而方差分析仅仅提供第一种类型的信息。因此,回归分析法往往能比方差分析法提供更多的信息,也更为有效,但它需要对变量的类型有更高的要求。

方差分析的特性决定了我们在社会学经济学研究中遇到涉及探讨分类型自变量与数值型因变量关系时可以方便的使用它。方差分析是常用的统计技术之一。它常常在生产、质量控制、环

境保护、市场研究、经济预测和管理评估等领域都有广泛的应用。通过方差分析的应用,能对多个总体均值进行比较并做出判断,在实际工作中具有很高的应用价值。

3.2 方差分析的分类

根据控制变量的个数,可以将方差分析分成单因素方差分析和多因素方差分析。单因素方差分析的控制变量只有一个(但一个控制变量可以有多个观察水平),多因素方差分析的控制变量有多个。

3.2.1 单因素方差分析

单因素方差分析测试某一个控制变量的不同水平是否给观察变量造成了显著差异和变动。例如,居民人均收入是否给房地产价格造成了显著影响;不同地区的房地产价格是否有显著的差异等。

1 数据结构

进行单因素方差分析时,需要得到下面的数据结构,如表3.1所示。

为叙述方便,在单因素方差分析中,我们用表示因素,因素的个水平(总体)分别用表示,每个观测值用表示,即表示第个水平(总体)的第个观测值。比如表示第二个水平的第一个观测值。其中,从不同水平所抽取的样本容量可以相等,也可以不相等。

表 3.1 单因素方差分析的数据结构

A B C D E 1 观测值 因素() 2 3 1 4 2 5 6

2 分析步骤

为检验自变量对因变量是否有显著影响,首先需要提出“两个变量在总体中没有关系”的一个原假设,然后构造一个用于检验的统计量来检验这一假设是否成立。具体来说,方差分析包括提出假设、确定检验的统计量、决策分析等步骤。

(1)提出假设

在方差分析中,原假设所描述的是:在按照自变量的值分成的类中,因变量的均值是否相等。因此,检验因素的个水平(总体)的均值是否相等,需要提出如下形式的假设:

自变量对因变量没有显著影响

不完全相等 自变量对因变量有显著影响

式中:为第个总体的均值。

如果不拒绝原假设,则不能认为自变量对因变量有显著影响,也就是说,不能认为自变量与因变量之间有显著关系;如果拒绝原假设,则意味着自变量对因变量有显著影响,也就是自变量与因变量之间有显著关系。

需要注意的是,拒绝原假设时,只是表明至少有两个总体的均值不相等,并不意味着所有的均值都不相等。

构造检验的统计量

为检验是否成立,需要确定检验的统计量。

第一,计算各样本的均值。假定从第个总体中抽取一个容量为的简单随机样本,令为第个总体的样本均值,则有:

式中:为第个总体的样本观测值个数;

为第个总体的第个观测值。

第二,计算全部观测值的总均值。它是全部观测值的总和除以观测值的总个数,令总均值为,则有:

式中:。

第三,计算误差平方和。为构造检验统计量,在方差分析中,需要计算三个误差平方和:

总误差平方和(sum of squares for total),简记为。它是全部观测值与总平均值的误差平方和,反映了全部观测值的离散状况。其计算公式为:

水平项误差平方和(sum of squares for factor A),简记为,它是各组平均值与总平均值的误差平方和,反映各总体样本均值之间的差异程度,因此又称为组间平方和。其计算公式为:

误差项平方和(sum of squares for error),简记为,它是每个水平或组的各样本数据与其组平均值误差的平方和,反映了每个样本各观测值的离散状况,因此又称为组内平方和或残差平方和。该平方和反映的是随机误差的大小。其计算公式为:

计算统计量。我们知道,各误差平方和的大小与观测值的多少有关,为了消除观测值多少对误差平方和大小的影响,需要将其平均,也就是用各平方和除以它们所对应的自由度,这一结果称为均方。三个平方和所对应的自由度分别是:

的自由度为,其中为全部观测值的个数;

的自由度为,其中为因素水平(总体)的个数;

的自由度为。

由于我们主要是比较组间均方和组内均方之间的差异,所以通常只计算的均方和的均方。的均方(组间均方)记为,其计算公式为:

同理,的均方(组内均方)记为,其计算公式为:

将上述的和进行对比,即得到所需要的检验统计量。当为真时,二者的比值服从第一自由度为,第二自由度为的分布,即

(4)统计决策

计算出检验的统计量后,将统计量的值与给定的显著性水平的临界值进行比较,从而做出对原假设的决策。

若,则拒绝原假设,即不成立,表明之间的差异是显著的。也就是说,所检验的因素(行业)对现观测值(被投诉次数)有显著影响。

若,则不拒绝原假设,没有数据表明之间有显著差异,也就是说,我们还不能认为所检验的因素(行业)对观测值(被投诉次数)有显著影响。

3关系强度的测量

为了度量因变量与自变量之间的关系强度,我们可以用自变量平方和及残差平方和占总平方和的比例大小来反映。其中,自变量平方和占总平方和的比例记为,即:

其算术平方根可以用来测量两个变量之间的关系强度。

3.2.2

3.3 利用拓展推理解决矛盾问题

1 利用发散规则解决矛盾问题

3 利用可扩规则解决矛盾问题

3.4 可拓推理在销售策略中的应用

3.4.1 产品可拓规律

3.4.3 可拓资源

3.5 可拓营销的策略生成系统

吉林市房地产市场现状

4.1吉林市区位介绍

吉林市位于长春、哈尔滨两大城市之间,是吉林省开发建设“最适宜居住”重要山水城市,被划入吉林省最重要的清水绿带城市之一,被省政府纳入“长吉图开放合作区”。长春市到吉林市区116公里,而吉林市公路、铁路、高铁、民航、水运四通八达,是东北五大综合性交通枢纽之一。吉林市被誉为中国魅力城市、国家园林城市、中国历史文化名城的美称,尤为突出的是吉林雾凇称得上中国四大自然景观之一。

吉林市地处长白山余脉向松嫩平原过渡地带,地势东南高西北低,松花江干流纵贯全境。松花江呈“S”形穿城而过,冬季不封冻。吉林市幅员面积27120平方公里。市区总面积3636平方公里;城市规划区面积1995平方公里;建成区面积231平方公里。辖4区(昌邑区、船营区、龙潭区、丰满区)、5县市(永吉县、舒兰市磐石市、蛟河市、桦甸市)。

4.2 吉林市房地产市场现状

4.2.1 吉林市房地产市场发展现状及特征概括

(一)吉林市地产市场总体呈现供不应求的态势,市场发展潜力很大。

吉林市房地产市场从2006年、2007年开始飞速发展;2008年经济危机有一些缓冲,致使2009年房地产反弹,至今商品房供不应求。主要原因是吉林市的刚性需求尚未满足。中低消费群体还没有满足住房需求。即使现在国家提出廉租房经济适用房的办法想来缓解底层百姓的住房问题,可是当前也只不过是九牛一毛,根本无法大面积解决。换句话说太晚了,就使在5年前就开始执行的话,至少也得10年—15年甚至更长的时间才能从根本上解决问题。

(二)吉林市房价利润相对较低,房价稳中有升,相对泡沫较小

吉林市房价利润随着回迁费用、土地成本、建筑成本的提高,判断实际的房价利润比应该相对偏低,所以市场泡沫程度较低。这和经济发展有着直接的关系。物价上涨、货币贬值,所以钱的实际价值也在降低。虽说表面上房价在上涨,实际上货币的实际真正价值并没有太大的变化。

(三)吉林市目前楼盘以多层为主,高档高层为辅,多层品质一般,高端产品虽说有个别几个,但目前来看还很缺失。

目前吉林市普通住宅楼盘产品类型主要以多层为主,建筑品质、硬件配套、综合环境一般。和大中型城市相比还有待于提高。吉林市高端的住宅产品相对较少,特别是高品质的提供高档物业管理住宅市场,稀缺性比较明显。即使是有些开发商近几年有所意识,但是做的还是有很大的差距。

(四)居民购房偏好面积80-120㎡户型,户型功能实用性要求较高

吉林市目前比较好销的是100平方米上下的户型,购买者对户型的使用功能非常看中。所以目前吉林市的住房需求还停留在满足居住、实用性的水平,要发展到满足高品质享受型还需要时间。

(五)居民购房热情较高,但购买力小,总价购买承受能力20万--30万左右,能够购买50万左右甚至50万以上的房子人群占比还很少。

目前吉林市的普通住宅均价达到3500元/㎡左右,高层住宅均价4500元/㎡左右,整体均价在4000元/㎡左右。如果采用按揭还款,居民的首付承受能力在10万元—15万元以左右。

(六)居民购房以自住为主,存在一定的投资性购房,但规模不大

吉林市目前居民购房自住比例较大,投资性购房人群占比相对较少。但随着吉林市经商的外地人增多,也增加一定数量的投资性购房群。据相关部门统计:吉林市区人均住房达26平方米,也就是说三口之家也只不过是78㎡左右,这说明我们的住房条件相对还较低。据调查了解,延吉市08年人均拥有住房是40.81㎡,也就是说平均每户约有2套住房。可见我们吉林市住房需求市场空间有多大?

(七)吉林市新建商品房市场受宏观调控影响较小,呈价平量微状态

宏观调控对吉林市房地产市场受到的影响比较小,价格基本保持稳定。

4.2,2 吉林市2011年房地产市场状况

依据吉林市2011年的房地产市场调研报告,吉林市11月楼市的整体均价约为:5549元/㎡,与2010年同期相比(2010年吉林市11月主要在售楼盘的整体均价约为4684元/㎡)整体均价上涨865元/㎡,上涨幅度为18.5%。

  2011年11月与2010年11月楼市均价相比,各区域均呈上涨趋势,涨幅在502-1656元/㎡,跨度较大,平均涨幅为230.8元/㎡。

  2011年11月与2011年10月楼市均价相比,除龙潭区、丰满区、高新区不变外,其它区域均上涨,涨幅在100-928元/㎡,跨度较大,平均涨幅为165.5元/㎡。

  分析其原因为:

  11月,吉林市龙潭区、丰满区与高新区无新盘入市且无价格松动迹象,导致龙潭区、丰满区与高新区销售均价不变。

  11月,船营区出现销售价格大幅上调现象,主要原因为船营区有销售价格极高的高端楼盘的入市。

致 谢

短短的个月的时间,完成了本篇论文,对自己来说是一个不小的挑战。感谢我的导师,严谨求实的治学态度、高度的敬业精神、兢兢业业、孜孜以求的工作作风和大胆创新的进取精神对我产生重要影响。渊博的知识、开阔的视野和敏锐的思维给了我深深的启迪。如果没有陈老师不厌其烦,一次一次从百忙中抽空帮我指导和修改论文,也许论文现在还是一个雏形,没有实质的进展。同时也要感谢年来教导过自己的各学科老师,还有在我论文过程中,帮我一起搜集资料的朋友和同学。正因为有你们,才使得论文能

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