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2021-02-20 04:48:55章程规章制度
广东商学院2011-下全国高等教育自学考试毕业论文我国房地产价格影响因素分析及控制对策研究(设计)成

广东商学院 2011-下

全国高等教育自学考试

毕业论文

我国房地产价格影响因素分析及控制对策研究(设计)成绩评定表

毕业论文(设计)指导教师评语及成绩

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成绩 指导教师签名

年 月 日 毕业论文(设计)复评教师评语及成绩

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成绩 复评教师签名

年 月 日 毕业论文(设计)答辩评语及成绩

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成绩 答辩委员会主席签名

年 月 日 ?

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毕业论文(设计)总成绩 院(系)负责人签名

年 月 日 内容摘要

地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。房地产业的重要性决定于房地产的重要性。因此,分析、研究影响房地产价格的因素,将有利于我们分析房地产市场,进而采取行之有效的、有针对性的调控措施,不断满足广大居民有效需求的增长,实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。………………………………………………………………4

2 房地产价格影响因素……………………………………………4

2.1 房地产自身因素………………………………………………4

2.2 人口因素………………………………………………………4

2.3 制度政策因素…………………………………………………5

2.4 经济因素………………………………………………………6

2.5 社会因素………………………………………………………6

2.6 国际因素………………………………………………………7

2.7 心理因素………………………………………………………8

3 房地产价格变化带来的影响……………………………………8

3.1 对物价水平的影响……………………………………………8

3.2 对宏观经济的影响……………………………………………8

3.3 对房地产销售的影响…………………………………………8

4 影响房地产销售的因素…………………………………………9

4.1 交通情况………………………………………………………9

4.2 周边配套齐全…………………………………………………9

4.3 周边环境………………………………………………………9

4.4 位置与用地成本………………………………………………9

5 对房地产企业价格或者销售的建议……………………………我国房地产价格控制对策建议…………………………………………………………………………………………………11

致谢…………………………………………………………………11

参考文献……………………………………………………………11

引言

房地产业的运行和发展涉及众多的相关产业,显示出很强的相关性。房地产业在许多国家和地区成为支柱产业,占GDP的比重在10%以上。在我国,房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15%,带动一大批关联产业发展,初步成为国民经济的支柱产业。然而,房地产业也呈现出投资过热,价格过高的现象。尽管,政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控,在一定程度上控制了房价上涨的速度,但是,我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。

  因此,认识和掌握房地产市场价格特征、制约因素及其变化规律,将有利于我们分析房地产市场,进而采取行之有效的、有针对性的调控措施,实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展所谓房地产自身因素,是指构成房地产实物、权益和区位状况的因素。因此,房地产自身因素又可分为实物因素、权益因素和区位因素三类。1.房地产实物因素(1)土地实物因素(2)建筑物实物因素2.房地产权益因素拥有一宗房地产,实际上就拥有了一定范围的空间。但拥有者在该空间范围内并不能随心所欲地利用,而要受到许多方面的限制。这些限制除了来自于建筑技术(包括建筑施工技术、建筑材料性能)及拥有者的经济实力,还有除此之外的限制(以下均是指这类限制)。因为房地产是构成环境的重要因素,其利用不是孤立的,存在“外部性”,会影响周围和社会公众的利益。对房地产利用的限制可归纳为以下3个方面:①房地产权利的设立和行使的限制;②房地产使用管制;③房地产相邻关系的限制。3.房地产区位因素房地产区位因素是一个综合性因素,如果对其进行分解,可分为位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。全国“两会”已经在京召开,房产调控具体走势如何,相信不久就会揭晓,不过目前有关部门已有明确态度,就让我们先来看看他们的意见。近日,房地产权威专家住建部政策研究中心副主任王珏林在接受有关媒体时强调:中央政府早已明确坚持调控的决心,如果一些地方政府仍不吸取前车之鉴,不排除有关部门再度出台文件,强化各地房地产调控政策的执行力度。中央政府2012年房地产调控基调已经非常明确,“两会”后也不会松动。本文由城市猎房编辑整理,转载自城市猎房|福州房产网 ,感谢您转载保留出处。住建部政策研究中心主任秦虹表示:今年房地产市场的走势相对明朗,中国房地产调控政策是相对确定的,房地产市场发展也是确定的。调控政策的核心是两手一起抓,一手控制投资投机需求,控制房价上涨不动摇;另一手抓大力建设保障性住房,满足刚性需求不动摇全国政协委员清华大学政治经济研究中心主任蔡继明在前几日全国政协委员参加的“实业强国圆桌会议”上表示,现阶段房地产调控的任务远没有实现,实际上现在只是调控政策初见成效,价格远没达到理性的水平,调控不应松动而是应继续加大调控力度。蔡继明表示,房地产调控就是“挤泡沫”,可以允许房地产行业有一定的“泡沫”,但“泡沫”过多,就是虚拟经济了,就脱离了实体经济,就会产生很大风险。现在就是要挤掉过多“泡沫”,让房价回归到合理的水平,使房地产作为实体经济能够健康发展。据北京中原市场研究部统计,包括北京上海杭州重庆等17个城市前后出台了不同的微调政策,内容涉及限购门槛土地出让普通住宅标准放宽公积金税费优惠及购房补贴等,但这些微调政策最终都被中央制止了。像去年末佛山发布“限购放宽令”,不到一天便被禁停;今年初,安徽芜湖楼市新政4天就“流产”;近日,上海楼市限购新解释也7天即夭折。可见,国家对房地产调控的态度很坚决。住建部一位负责房地产市场监管司长日前明确表示,与中央政府调控要求不符的地方政府“微调”已经被“叫停”。他强调,露头就打,决不允许地方政府在房地产调控上“唱反调”。

经济因素

①利率因素。利率升降对价格有着很大的影响,我们主要从成本、需求和预期收益三个方面来分析。从成本的角度来看,贷款利率的升降会增加或减少开发利息,从而增减房地产成本。从购买需求的角度来看,如果购房贷款占购房资金的主要组成部分,那么贷款利率的升降也会增减购房者的成本,进而对购房需求产生抑制或促进的作用。物价因素。房地产价格也是物价的一种。但是由于房地产具有特殊性,因此其价格与一般商品物价的关系也较为复杂。一方面,物价的普遍波动表明了货币的购买力的变化,因此当一般商品物价上涨时,房地产价格也随之变动。例如房地产建筑材料价格、建筑设备价格以及人工费用的增长,都会引起房地产价格的进一步增长。但另一方面,房地产价格的增长,又会引起贷款抵押能力的增加,刺激投资和消费,使得一般物价上涨。因此,房地产价格和一般物价之间有着相互的因果关系。居民收入因素。居民的收入因素是影响社会消费投资的重要因素,我们知道,边际消费倾向随着收入的增加会逐渐减小,但由于房地产的价格和一般物价相比属于高价商品,因此,收入对房地产价格的影响具有特殊性。国际经济、军事、政治等环境如何,对房地产价格也有影响。影响房地产价格的国际因素主要有世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况和军事冲突状况。心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个:购买或出售心态;个人欣赏趣味(偏好);时尚风气;接近名家住宅心理;讲究风水或吉祥号码,如讲究门牌号码、楼层数字等。1)?土地费用?土地费用,包括土地取得费用和土地开发费用。房价与地价之间的互动关系,在有较多土地供应者的情况下,房价是主动的,地价是被动的,即地价水平主要取决于房价水平,就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。但在我国目前房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下,土地一级市场上的地价水平,在很大程度上影响着新建商品房的价格水平。2)建安成本建安成本包括:前期工程费(前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.);基础设施建设费(建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。);建筑安装工程费(建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费.);公共配套设施准设费(建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。)这部分费用的上涨直接表现为房价上涨。3)相关税费税费对房价的影响最直接体现在税费对房地产开发成本及销售价格的影响上。对房地产企业价格或者销售的建议我国房地产价格控制对策建议金月萍。房地产价格变动因素及趋势。浙江统计,2006年第三期.?姚玲珍。房地产市场营销。上海财经大学出版社,2004?许昌兴。我国房地产的现状及问题分析,当代经济,2005年第二期.

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